ASSEMBLEE E RISCOSSIONE ONERI AI TEMPI DELLA PANDEMIA

Caro Associato,

stante le varie richieste pervenuteci, in materia di svolgimento delle assemblee e riscossioni oneri condominiali ai tempi del COVID -19, ti scrivo per darti le opportune indicazioni.

Dobbiamo partire dal presupposto che il Codice Civile non ha subito alcuna modifica in questo periodo, e la disciplina degli edifici in condominio continua ad essere regolata dagli articoli che vanno dal 1117 al 1139 c.c.

Tale precisazione, seppur può essere considerata pleonastica, è doverosa per ricordarti che non si deve credere a tutto ciò che si legge su GOOGLE. Spesso sentiamo o leggiamo frasi del tipo ” in deroga al covid….si potrebbe”. Ecco è giusto e doveroso usare il condizionale.

Entriamo nel merito. L’assemblea di condominio è attualmente vietata così come disposto dal DPCM del 04.03.2020 e successive modifiche, atteso che non si possono effettuare assembramenti. E’ ipotizzata da taluni la possibilità di eseguire le assemblee mediante piattaforme telematiche, vedasi Google Meet, Microsoft Team etc, che eviterebbero il contatto tra persone, collegandosi direttamente ognuno dal proprio pc. A questo punto la domanda sorge spontanea. Come sarebbe garantito il diritto alla partecipazione di ogni singolo condomino? Sappiamo bene che il patrimonio immobiliare è per lo piu’ appartenente a persone over 50 se non 60, soggetti poco pratici nell’uso di pc e peggio ancora di conference call.

Il tutto senza contare che in Italia non è garantito l’uso free di internet, ed in molti comuni la linea viaggia anche lentamente. L’esigenza di svolgere le assemblee non può cancellare i diritti di ogni singolo condomino, salvo che non riteniamo  gli over 60 privi di tali diritti.

A tutte le eccezioni di cui sopra si aggiunge poi l’elemento fondamentale, ossia il Codice Civile che non prevede tale possibiità, e a tutt’oggi non esistono  normative in “deroga”.

Quindi caro associato nell’eventualità volessi avventurarti in assemblee telematiche, lo faresti senza alcun supporto normativo con tutti i rischi del caso. Diffida dai venditori di fumo.

Qualora il Governo prevederà normative ad hoc ci adegueremo, ma fino ad allora in Italia esiste un codice civile ed una procedura civile che per quanto attiene gli edifici in condominio non ha subito modifiche.

In ultima analisi nel caso di emergenze di qualsivoglia genere, dai lavori strutturali all’affidamento di una procura ad litem, l’amministratore ex art. 1135 c.c. può assumere iniziativa personale, salvo poi riferirne alla prima assemblea utile.

Per quanto attiene agli oneri condominiali, permane l’obbligo in capo all’amministratore di riscuoterli ma chiaramente con enormi difficoltà. Le difficoltà sono dettate per gli stessi motivi di cui sopra, dovendoci confrontare ancora con soggetti non avvezzi all’uso di conti correnti online, che nella migliore delle ipotesi venivano presso lo studio a pagare in contanti.

Dobbiamo insistere oggi affinché il condomino paghi mediante sistemi tracciabili, con vantaggi per entrambe le parti. Non tutto viene per nuocere, e la crisi sanitaria di oggi, farà scoprire a molti condomini la possibilità di pagare comodamente da casa, magari per il tramite del conto del figlio.

La difficoltà piu’ grande sarà legata al recupero coatto degli oneri condominiali, stante la sospensione delle attività giudiziarie fino all’11.5.2020, che ha prodotto e produrrà forti rallentamenti delle canoniche attività di recupero credito nei prossimi mesi ( senza contare l’aumento della morosità). L’impossibilità di convocare le assemblee,inoltre, ha nei fatti reso impossibile approvare i bilanci consuntivi dell’esercizio 2019. Sul punto anche la nostra associazione ha richiesto, mediante l’avv. Enzo Rocco n.q. di segretario nazionale, al Governo di stabilire in “deroga” la possibilità di convocare le assemblee per l’approvazione dei bilanci oltre i 180 gg. dalla chiusura dell’esercizio finanziario nonché di non ritenere responsabile l’amministratore per il mancato recupero coatto degli oneri.

In conclusione caro associato, stiamo vivendo momenti drammatici per la nostra professione, ma nessuno può sostituirsi al Codice Civile.

avv. Valerio Orlando

avv. Davide Natale