L’esecuzione dei crediti vantati da terzi in condominio

L’art. 1123 c.c. disciplina la suddivisione interna delle spese tra i singoli condòmini, prendendo in esame la disciplina delle obbligazioni condominiali nei confronti dei partecipanti al condominio.

L’articolo individua tre distinti criteri di ripartizione che sono:

– in proporzione al valore della proprietà di ciascun condòmino se si è in presenza di cose e servizi destinati a servire indifferentemente tutti i condòmini;

– in proporzione all’uso che ciascun condòmino può farne se si tratta di cose e servizi destinati a servire i condòmini in misura diversa;

– in ragione dell’utilità che ciascun gruppo di condòmini riceve da cose e servizi destinate a servire funzionalmente solo una parte dell’edificio.

Essenziale ai fini della individuazione concreta della misura dell’obbligo di pagamento a carico del condòmino sono le tabelle millesimali, che de precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna sua porzione spettante in proprietà esclusiva ai singoli condòmini.

Solo in relazione a detto valore proporzionale, generalmente espresso in millesimi, potrà correttamente individuarsi la quota che ciascun singolo condòmino dovrà corrispondere alla gestione condominiale.

Da ciò una prima conclusione può trarsi e, cioè, che l’obbligazione di pagamento degli oneri condominiali trae origine dal diritto di proprietà e non dalla concreta utilizzazione che il condòmino faccia del servizio medesimo. Diversamente, nel caso di cose o servizi destinati a servire i condòmini in misura diversa, ove la possibilità dell’uso sia esclusa, per ragioni strutturali indipendenti dalla libera scelta del condómino, resta escluso anche l’onere di contribuzione alle spese di gestione.

Ma, si badi bene, il fatto che il condòmino, potendo godere della cosa, non la utilizzi, non lo esonera dal pagamento delle spese. In dottrina e giurisprudenza è costante il riferimento alla natura reale delle riferite contribuzioni, derivando il relativo obbligo dal diritto dominicale sull’immobile.

In quanto obbligationes propter rem esse sono connaturate con il diritto di proprietà e preesistono alla deliberazione assembleare di approvazione dello stato di ripartizione, il quale ha mero valore dichiarativo e non costitutivo del debito di ciascun condòmino nei confronti del condominio.

Ed infatti la Suprema Corte ha avuto modo di affermare che l’obbligazione dei condòmini di contribuire alle spese condominiali non sorge per effetto della delibera dell’assemblea di ripartizione dei contributi, che è rivolta soltanto a determinare le quote di ciascuno e che, comunque, non ha valore costitutivo ma soltanto dichiarativo del relativo credito del condominio in rapporto alla quota di contribuzione dovuta dal singolo partecipante, delibera che può anche mancare ove esistano le tabelle millesimali, per cui l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condòmini è il risultato di una semplice operazione matematica.

Il proprietario non può sottrarsi all’adempimento dell’obbligazione su di lui gravante anche quando, nello stato di ripartizione approvato, non risulti il suo nome bensì quello del suo dante causa. In quanto obbligazione «propter rem» il nuovo proprietario della porzione immobiliare è tenuto al pagamento anche delle spese deliberate precedentemente all’acquisto.

I criteri di ripartizione previsti dall’art. 1123 c.c. possono derogarsi solo a condizione che vi acconsentano tutti i condòmini.

In definitiva, dunque, il condòmino – per il solo fatto di essere proprietario esclusivo di una porzione immobiliare e proprietario pro quota delle parti in comune – è soggetto passivo dell’obbligo di contribuzione alle spese sostenute relative alle parti in comunione, senza che possa addurre motivi ostativi derivanti dalla non utilizzazione o anche non utilizzabilità delle stesse.

Questo perché il condòmino non è titolare di un diritto contrattuale di natura sinallagmatica nei confronti del condominio, relativamente alla utilizzazione delle parti comuni, che potrebbe giustificare l’applicazione del principio inadimplenti non est adimplendum.

Anche se un servizio condominiale non risulta utilizzabile, per il suo mancato funzionamento (si pensi al riscaldamento centralizzato) il condòmino sarà comunque tenuto a corrispondere, per la sua quota, le spese di gestione e non sarà titolare di una azione di rivalsa nei confronti del condominio stesso così come di un’azione di risarcimento del danno che potrà esperire, però, direttamente nei confronti della ditta installatrice in quanto, in caso di inerzia dell’amministrazione condominiale, ben può sostituirsi ad essa o adire l’autorità giudiziaria a norma dell’art. 1105 c.c., dettata in materia di comunione ma applicabile anche al condominio degli edifici per il rinvio disposto dall’art. 1139 c.c.

A) Le obbligazioni nei confronti dei terzi 

Le liti condominiali non si limitano a quelle, sebbene frequenti, che intercorrono tra condominio e singoli proprietari delle unità immobiliari ma possono intervenire anche tra l’ente condominiale e terzi, i quali interagiscano con il primo mediante rapporti di tipo contrattuale o extracontrattuale.

Nell’ambito delle obbligazioni nascenti da contratto assumono particolare rilevanza quelle derivanti dal rapporto di lavoro con il custode dello stabile, il quale è lavoratore subordinato alle dipendenze del condominio. Ma il condominio è anche titolare di obbligazioni nei confronti del conduttore del locale di proprietà condominiale, essendo tenuto al rispetto delle norme dettate in materia di locazione; ovvero dell’impresa di pulizia con la quale ha concluso un contratto, nel qual caso saranno applicabili le norme relative al contratto di appalto; dell’impresa che fornisce l’energia elettrica al fabbricato, ed allora saranno da applicare le regole relative alla fornitura di servizi; dell’impresa che abbia acquisito il diritto di posizionare alla sommità dell’edificio antenne per i servizi di telefonia mobile ovvero di installare sulla facciata cartelloni pubblicitari.

Parimenti in capo al condominio possono nascere obbligazioni risarcitorie derivanti da rapporti extracontrattuali. Esse, più frequentemente, deriveranno dai danni provocati dalle parti comuni a terzi per la caduta di massi e calcinacci e per la presenza, nell’ambito delle zone condominiali, di insidie e trabocchetti.

Altre ipotesi di interazione con terzi rispetto al condominio sono quelle possibili tra due fabbricati, che abbiano in comune il muro di confine o che siano stati costruiti in aderenza o, ancora, che abbiano in comune aree antistanti.

Terzi sono anche gli enti territoriali ed eventuali liti potranno derivare dallo sprofondamento della strada, che provochi danni all’edificio in condominio, dalla interruzione dei servizi, dal corretto allacciamento alle fognature, dai lavori di ristrutturazione dell’edificio.

In tutti i casi sopra evidenziati, il condominio assumerà la veste di soggetto autonomo, nell’ambito della controversia, rispetto ai singoli condòmini e sarà rappresentato dal suo amministratore.

Gli esiti del giudizio impegneranno tutti i condòmini, fatti salvi gli effetti del dissenso alle liti, di cui all’art. 1132 c.c., e della ripartizione interna in base alle tabelle millesimali.

Una pur breve elencazione, benché senza esaustività, aiuterà a meglio comprendere gli infiniti casi che nella realtà quotidiana possono accadere.

Liti tra condòmini di fabbricati confinanti:

– il muro di confine;

– aree antistanti comuni – regolamento della comunione.

Liti tra condominio ed enti territoriali:

– sprofondamento della strada;

– interruzione dei servizi;

– allacciamento alle fognature;

– lavori di ristrutturazione del fabbricato.

Liti tra condominio e terzi (rapporti contrattuali):

– il portiere;

– il conduttore di locale condominiale;

– installazione di antenne per telefonia;

– installazione di cartelloni pubblicitari;

– l’impresa di pulizia;

– l’impresa per la fornitura dell’energia elettrica.

Liti tra condominio e terzi (rapporti extracontrattuali):

– caduta massi e calcinacci;

– insidie e trabocchetti;

– l’ascensore.

Il presupposto della nascita dell’obbligazione il più delle volte fonda sulla considerazione che l’amministratore di condominio esercita un mandato con rappresentanza. Per tale motivo il condominio è considerato come un unicum, cioè una parte complessa considerata in modo unitario. Conseguentemente gli effetti dei contratti stipulati dall’amministratore si riverberano direttamente nella sfera giuridica dei rappresentati. La mancata previsione di un patrimonio autonomo, tra l’altro non permette altra classificazione. In realtà, invece, potrebbe accadere che il condominio abbia costituito……………..

avv. Rodolfo Cusano

Il Condominio Nuovo

Our Services

Worpress

Lorem ipsum dolor amet consectetur adipiscing elit. Nunc mi dui placerat eu faucibus vel, efficitur quis magna. Pellentesque habitant morbi tristique senectus et netus et malesuada.

Read More

Web Design

Lorem ipsum dolor amet consectetur adipiscing elit. Nunc mi dui placerat eu faucibus vel, efficitur quis magna. Pellentesque habitant morbi tristique senectus et netus et malesuada.

Read More

Ecommerce

Lorem ipsum dolor amet consectetur adipiscing elit. Nunc mi dui placerat eu faucibus vel, efficitur quis magna. Pellentesque habitant morbi tristique senectus et netus et malesuada.

Brand Now

SEO

Lorem ipsum dolor amet consectetur adipiscing elit. Nunc mi dui placerat eu faucibus vel, efficitur quis magna. Pellentesque habitant morbi tristique senectus et netus et malesuada.

Read More

Our Team

zahera

Zahera

(HR)

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Aenean vel tempor sem. Vestibulum suscipit faucibus sem ut porta. Integer ut justo euismod, auctor turpis et

Alex

Alex

(CEO)

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Aenean vel tempor sem. Vestibulum suscipit faucibus sem ut porta. Integer ut justo euismod, auctor turpis et

Alex

Sara

(CCO)

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Aenean vel tempor sem. Vestibulum suscipit faucibus sem ut porta. Integer ut justo euismod, auctor turpis et

Mark

Mark

(Manager)

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Aenean vel tempor sem. Vestibulum suscipit faucibus sem ut porta. Integer ut justo euismod, auctor turpis et

Testimonials

  • Sed ut perspiciatis unde omnis iste natus error sit voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis et quasi architecto beatae vitae dicta sunt explicabo. Nemo enim ipsam voluptatem quia voluptas sit aspernatur aut odit aut fugit,
    Safira
    (Quia, CEO)
  • At vero eos et accusamus et iusto odio dignissimos ducimus qui blanditiis praesentium voluptatum deleniti atque corrupti quos dolores et quas molestias excepturi sint occaecati cupiditate non provident, similique sunt in culpa qui officia deserunt mollitia animi, id est laborum et dolorum fuga.
    Alana
    (Wirate, PA)
  • Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat. Duis aute irure dolor in reprehenderit in voluptate velit esse cillum dolore eu fugiat nulla pariatur.
    Sara
    (Yahoo, Manager)