La locazione di immobili ad uso turistico
Con l’inizio dell’estate e l’approssimarsi delle vacanze aumentano le richieste di consulenza da parte degli associati circa le cosiddette locazioni “ad uso turistico”.
Il perdurare della crisi economica e la sempre più pesante tassazione sugli immobili poi, determinano a prendere in considerazione questa possibilità anche chi per il passato non avrebbe mai neppure ipotizzato l’idea di cedere temporaneamente in locazione a degli estranei la propria casa delle vacanze: accanto a chi è proprietario di uno o più immobili da destinare stabilmente ad uso turistico di terzi , e quindi potenzialmente anche per periodi molto lunghi, troviamo quindi sempre più spesso chi utilizza prevalentemente per sé la seconda casa, desiderando locarla solo occasionalmente e/o per periodi relativamente brevi.
Il perdurare della crisi economica e la sempre più pesante tassazione sugli immobili poi, determinano a prendere in considerazione questa possibilità anche chi per il passato non avrebbe mai neppure ipotizzato l’idea di cedere temporaneamente in locazione a degli estranei la propria casa delle vacanze: accanto a chi è proprietario di uno o più immobili da destinare stabilmente ad uso turistico di terzi , e quindi potenzialmente anche per periodi molto lunghi, troviamo quindi sempre più spesso chi utilizza prevalentemente per sé la seconda casa, desiderando locarla solo occasionalmente e/o per periodi relativamente brevi.
In rete si trovano moltissimi siti che si occupano delle locazioni turistiche, proponendo dai modelli di contratto agli immobili in locazione, ma per fare un po’ di chiarezza sull’argomento e fornire qulche indicazione di massima a chi è interessato a tale tipo di locazione, è come sempre opportuno partire dal dettato normativo.
La legge n° 431/98 che ha riformato la disciplina della locazione di immobili ad uso abitativo, all’art. 1) ha espressamente previsto che “le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4 bis, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano…..agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”.
Conseguentemente dette locazioni non sono soggette ai vincoli della citata legge per quanto concerne il canone e la durata, che sono liberamente pattuibili tra le parti e trovano la loro disciplina negli articoli 1571 e ss. del Codice Civile.
*obbligatoria deve invece ritenersi la forma scritta per la stipula del contratto, così come prevista dall’art.1, comma 4 della legge n° 431/98.
La durata della locazione potrà quindi essere indifferentemente breve o lunga, spaziando dal mero week-end alla settimana, ma anche dall’intera stagione estiva od invernale sino a ricomprendere locazioni annuali o pluriennali, purchè ovviamente siano sempre volte a soddisfare finalità esclusivamente di tipo turistico, e non a dissimulare il soddisfacimento di esigenze abitative primarie, eludendo così la durata obbligatoriamente prevista dalla legge per tali ipotesi.
Parimenti libera è la determinazione del canone locatizio, per il quale si dovrà quindi avere riguardo esclusivamente ai limiti posti dalla legge fiscale circa il pagamento in contati, attualmente possibile sino a mille euro.
Anche se sul punto si applicano le norme del Codice Civile, ove si prevede che la locazione a tempo determinato abbia fine “con lo spirare del termine” (art. 1596 C.C.) onde evitare possibili problematiche per le locazioni di maggior durata -quali ad es.° la locazione pluriennale di una casa al mare- potrà essere opportuno inserire una clausola ove si preveda un termine -ad es.°da uno a tre mesi- entro il quale inviare disdetta tramite raccomandata a/r: è infatti opportuno segnalare a tale proposito che se è pur vero che tali locazioni cessano con lo spirare del termine, è altrettanto vero che “la locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata” (art. 1597 C.C.) .
Altro aspetto importante è quello relativo alle prestazioni accessorie nel senso che onde evitare di ricadere in altre fattispecie contrattuali -quali l’affittacamere- e che potrebbero obbligare il locatore all’apertura di partita iva, è necessario che la locazione abbia ad oggetto esclusivamente il godimento dell’immobile, senza la fornitura di servizi quali la pulizia, il cambio della biancheria o la preparazione dei pasti.
Per quanto attiene poi alla registrazione del contratto, che come detto si ritiene debba essere comunque stipulato in forma scritta, gli obblighi variano a seconda della durata: e così per periodi inferiori a trenta giorni si sconterà l’imposta in misura fissa (attualmente pari a 67,oo euro) solo in caso d’uso della scrittura, che non dovrà quindi essere obbligatoriamente registrata, mentre per i periodi superiori ai trenta giorni scatta l’obbligo di registrazione con pagamento della relativa imposta (ad oggi in misura pari al 2% del canone annuo, sempre con il limite minimo dei 67,oo euro).
Anche per detta tipologia di contratti è peraltro applicabile il regime della cedolare secca -attualmente con aliquotq del 21%- con conseguente esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ma non dall’obbligo della registrazione che permane.
Il pagamento dei bolli segue quanto previsto dalla legge per le altre fattispecie di contratto, che deve quindi essere in bollo meno che non si opti per il regime della cedolare secca, ollo che dovrà essere apposto ogni 100 righe di scritto per ogni copia da registrare, e quindi solo sull’originale qualora si proceda a registrazione telematica, e suddivisione dei relativi costi in misura del 50% con il conduttore.
Da ultimo si segnala che l’obbligo di comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza di cui alla legge n° 191/78 -cosiddetta legge antiterrorismo- e successive modificazioni si deve ritenere assolto con la registrazione del contratto ad esclusione per i conduttori cittadini extra UE -art. 7 d.lgs. n° 286/98- per i quali deve ancora essere effettuato entro 48 ore dalla concessione dell’immobile. Per quanto concerne i contratti di durata inferiore ai trenta giorni, normalmente non soggetti a registrazione, l’obbligo deve quindi ritenersi sussistente solo in quest’ultima ipotesi.
Avv. Patrizia Trabucco
Centro studi APPC
La legge n° 431/98 che ha riformato la disciplina della locazione di immobili ad uso abitativo, all’art. 1) ha espressamente previsto che “le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4 bis, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano…..agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”.
Conseguentemente dette locazioni non sono soggette ai vincoli della citata legge per quanto concerne il canone e la durata, che sono liberamente pattuibili tra le parti e trovano la loro disciplina negli articoli 1571 e ss. del Codice Civile.
*obbligatoria deve invece ritenersi la forma scritta per la stipula del contratto, così come prevista dall’art.1, comma 4 della legge n° 431/98.
La durata della locazione potrà quindi essere indifferentemente breve o lunga, spaziando dal mero week-end alla settimana, ma anche dall’intera stagione estiva od invernale sino a ricomprendere locazioni annuali o pluriennali, purchè ovviamente siano sempre volte a soddisfare finalità esclusivamente di tipo turistico, e non a dissimulare il soddisfacimento di esigenze abitative primarie, eludendo così la durata obbligatoriamente prevista dalla legge per tali ipotesi.
Parimenti libera è la determinazione del canone locatizio, per il quale si dovrà quindi avere riguardo esclusivamente ai limiti posti dalla legge fiscale circa il pagamento in contati, attualmente possibile sino a mille euro.
Anche se sul punto si applicano le norme del Codice Civile, ove si prevede che la locazione a tempo determinato abbia fine “con lo spirare del termine” (art. 1596 C.C.) onde evitare possibili problematiche per le locazioni di maggior durata -quali ad es.° la locazione pluriennale di una casa al mare- potrà essere opportuno inserire una clausola ove si preveda un termine -ad es.°da uno a tre mesi- entro il quale inviare disdetta tramite raccomandata a/r: è infatti opportuno segnalare a tale proposito che se è pur vero che tali locazioni cessano con lo spirare del termine, è altrettanto vero che “la locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata” (art. 1597 C.C.) .
Altro aspetto importante è quello relativo alle prestazioni accessorie nel senso che onde evitare di ricadere in altre fattispecie contrattuali -quali l’affittacamere- e che potrebbero obbligare il locatore all’apertura di partita iva, è necessario che la locazione abbia ad oggetto esclusivamente il godimento dell’immobile, senza la fornitura di servizi quali la pulizia, il cambio della biancheria o la preparazione dei pasti.
Per quanto attiene poi alla registrazione del contratto, che come detto si ritiene debba essere comunque stipulato in forma scritta, gli obblighi variano a seconda della durata: e così per periodi inferiori a trenta giorni si sconterà l’imposta in misura fissa (attualmente pari a 67,oo euro) solo in caso d’uso della scrittura, che non dovrà quindi essere obbligatoriamente registrata, mentre per i periodi superiori ai trenta giorni scatta l’obbligo di registrazione con pagamento della relativa imposta (ad oggi in misura pari al 2% del canone annuo, sempre con il limite minimo dei 67,oo euro).
Anche per detta tipologia di contratti è peraltro applicabile il regime della cedolare secca -attualmente con aliquotq del 21%- con conseguente esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ma non dall’obbligo della registrazione che permane.
Il pagamento dei bolli segue quanto previsto dalla legge per le altre fattispecie di contratto, che deve quindi essere in bollo meno che non si opti per il regime della cedolare secca, ollo che dovrà essere apposto ogni 100 righe di scritto per ogni copia da registrare, e quindi solo sull’originale qualora si proceda a registrazione telematica, e suddivisione dei relativi costi in misura del 50% con il conduttore.
Da ultimo si segnala che l’obbligo di comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza di cui alla legge n° 191/78 -cosiddetta legge antiterrorismo- e successive modificazioni si deve ritenere assolto con la registrazione del contratto ad esclusione per i conduttori cittadini extra UE -art. 7 d.lgs. n° 286/98- per i quali deve ancora essere effettuato entro 48 ore dalla concessione dell’immobile. Per quanto concerne i contratti di durata inferiore ai trenta giorni, normalmente non soggetti a registrazione, l’obbligo deve quindi ritenersi sussistente solo in quest’ultima ipotesi.
Avv. Patrizia Trabucco
Centro studi APPC
